康養小鎮「迷失」樣本: 泰達成都上青城400畝土地閑置10年-山东省新闻

                                              2019年07月14日 13:23 来源:山东省新闻 编辑:大发百人牛牛规则

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                                              【全国鲜果价格上涨】

                                              有知情人士把泰達上青城項目的命運歸納為定位失誤以及資金問題﹡◇∵。該如何決策成都泰達上青城旅養項目∵♂?是擺在天津泰達集團面前的一道重大難題⊿♂。

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                                              上青城項目一期泰達格調青城嵐田﹡♂?,以售後包租模式運營〇。記者在項目現場看到△?⌒,這些商業樓上設計有多個酒店招牌♂☆,其中包括盛鉑仕丹酒店、豪生薈度假酒店?♀。銷售人員告知☆∟〇,「這些都是世界知名酒店▽△⌒,其中豪生薈與豪生是一家」⌒。並對外宣稱◇↑∟,「購房戶購買樓房后↑,把房子經營權租賃並託管給這些品牌酒店管理﹡。」

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                                              青城山π∵⊿,作為世界文化遺產↑⊙〇,國家5A級景區♂,山水旅遊資源世界一流△∵。據公開報道數據☆,2017年☆∵∵,青城山—都江堰景區全年遊客接待量達750萬人次∵,門票收入突破4億元∟。2018年接待遊客達812萬人次□□,門票收入達4.5億元☆π,並逐年呈增長趨勢◇∟◇。

                                              近年來♂◇☆,成都市政府實施了「東進西控」戰略部署⌒↑⊿,並在都江堰成立了李冰文化創意產業園區┊♂〇,作為成都市確定的66個產業發展區之一♀⌒﹡。據公開數據顯示◇▽,李冰文化創意產業園區規劃面積26平方公里△﹡,輻射區31.2平方公里□〇。而泰達上青城項目以及上述諸多品牌房企開發的項目♀♀,均被圈定在該產業園劃定的範圍之內△。該產業園定位為高端文化旅遊高品質休閑集聚區┊,

                                              據了解⌒,2013年泰達成都公司曾對項目進行重新定位調整◇⌒,並邀請商業地產服務商睿意德成都分公司∴,為項目做策略顧問、建築策劃、招商代理、營銷代理服務等⊙♂。

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                                              中國房地產報記者於6月27日至7月2日♀,在青城山實地走訪期間發現▽♂,距離泰達上青城項目大約2公里、距離都江堰市青城山鎮約1公里處的青城人家◇,近年來已形成了一個自然村落□↑﹡,家家戶戶建起三層樓房的別墅◇π,並對外經營餐飲、住宿、休閑、娛樂等♀∟☆。在青城人家村落以及周邊┊〇,該產業鏈興旺發達♂。

                                              北京首開集團開發的寶信青城項目♂,每平方米售價1.2萬元左右▽∵┊,綠地康養項目預計售價每平方米1.8萬元左右∴⌒⊙。而泰達格調青城嵐田項目△。土地使用年限還剩下30年▽↑,售價大約每平方米9000元、且精裝修交付┊。

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                                              記者看到↑﹡∵,已經進入裝修階段的項目一期組團泰達格調青城嵐田▽,有幾棟樓正在實施裝修⊙♂。知情分包商告訴記者↑∟∴,一期組團中有幾棟公寓快要交房□﹡,由於開發商不按約支付工程款┊∟,承建方都拒絕施工♂∵﹡,開發商又另用了其他裝修公司實施最後的裝修工程♀,但裝修工程仍是時停時建☆⊿?。該分包商認為「開發商資金嚴重不足」⌒。

                                              還有相關知情人士認為∟∵,青城山板塊最主要的問題是客流量季節分配不均⌒▽,節假日和夏季人流量大◇♀,非節假日和冬季人流量小〇。還有就是過夜率較低∴□⊙,這對於商業運營挑戰大∴⌒▽。

                                              值得關注的是↑,天津泰達成都公司在2008年12月獲取上青城旅遊養老項目的土地時⊿,價格僅為每畝地40萬元﹡⌒π。

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                                              據中國土地市場網顯示∴π♂,該526畝地塊於2008年12月底由泰達成都公司以每畝40萬元的價格取得該地塊使用權□♂,地塊用途為商服用地♂,使用年限為40年⌒⊙﹡。

                                              成都泰達上青城項目的一期組團曾於2011年首次開盤∟〇♂,推出商業部分產品♂┊∴。開盤不久該項目各個開發環節陸續停滯、開發團隊也撤回了天津∟﹡↑,該項目曾計劃在2013年復工☆,並未能如願以償♀,一直持續到了2015年春節前後才得以復工⊙π↑。

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                                              有相關專業人士分析認為∟,泰達上青城出現銷售乏力的原因是定位超前♀〇,大體量的商業綜合體♂∟,需要大量的人流量支撐⊙□☆,但是青城山實際有效消費人群難以支撐;其次是初期的推盤策略以及定價策略不當⌒♂,先推商業后推住宅◇∵♂,導致商業沒有基礎的消費人群△⊿,並且當時推出物業價格過高♀┊△,客群接受度程度低▽♀,進而影響到項目的整體運作﹡⌒。

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                                              (此文刊于中國房地產報7月15日03版 責任編輯  徐妍)本文首發於微信公眾號:中國房地產報π。文章內容屬作者個人觀點﹡♂⌒,不代表和訊網立場∵。投資者據此操作⊙,風險請自擔⊙↑∟。

                                              據悉〇∴♂,泰達成都公司某負責人⌒,當年指着泰達上青城部分即將封頂的建築表示△△,青城山腳下土地上利用率不高π⊙,快鐵正式通車以及泰達上青城項目的啟動π♂♂,能以產業鏈帶動商業、居住、文化休閑☆,讓青城山成為成都的一個衛星城♂⊙□,實現『倒5+2模式」∟,讓高素質的人才周一至周五在青城山工作?◇⊙,周末回到城裡休閑☆﹡〇。「新人才聚集在這個衛星城裡﹡♂↑,能改變青城山產業鏈缺失☆。」

                                              中國房地產報記者獲悉△⊿,早期開發的一期組團泰達格調青城嵐田項目↑,施工進度達到約90%的工程量后⊿↑,四個總承建方已全面停工∴┊。其中一家總承建方正在項目現場丈量尺寸並決算?▽,準備解除合同;另一家總承建方已選擇了訴訟程序⌒﹡□。

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                                              記者了解到┊,項目一期組團的四家總承建施工方中┊♂,其中一家負責門窗安裝的總施工方正在施工現場丈量尺寸並決算∴☆?,準備解除合同↑,另一家裝飾公司已選擇了訴訟程序?⌒☆。幾個分包商告訴記者⌒,由於材料都是墊資□⌒⊿,而工程款又沒法結算〇△↑,目前已形成多角債↑⊿。其中┊♂,分包商李某已被下線的供貨商提起訴訟♂◇,並被法院傳喚⊙。2016年底◇,曾發生民工集體聚集維權事件⌒♂☆,但民工工資、工程款並沒有得到解決△。

                                              佔地526畝的成都泰達上青城項目┊,位於成都市都江堰市青城山腳下、緊鄰青城山高鐵站⌒π?,距離成都市區60餘公里∵⌒,距離都江堰市約10餘公里π♂⊙。

                                              曾有四川當地媒體報道♂♀⊙,天津泰達集團為了調研上青城旅養項目⊙⊿♂,從2006年開始研究了三年時間♂△∵,並認為成灌快速鐵路通車后「將為青城山建設成成都衛星城注入一股活力」□〇。

                                              低廉的地價和政策東風◇,卻依然未能使得泰達上青城項目走出低谷♀。7月1日?┊,中國房地產報記者走訪泰達成都公司♂,相關負責人就產業園爛尾樓問題表示?┊﹡,「定位不準□◇,市場迎合度不夠┊。但是我們並不打算推翻重建﹡。如果推翻重建▽⊿↑,則是國有資產流失π?。」而針對大量土地閑置問題∴,受訪者則回復稱「周邊項目都是這樣◇,開發的周期都比較長☆。」

                                              接手青城嵐田項目后♀,睿意德為泰達上青城一期青城嵐田項目開出了一套「大改方案」和一套「小改方案」▽?◇。「大改方案」需要把青城嵐田已建項目全部推倒重來;「小改方案」是對青城嵐田的已建部分進行微調改造及全新定位∴﹡。考慮到全部推倒重來所帶來的資金壓力⌒?,泰達集團最終選擇了「小改方案」⊙△☆。

                                              儘管宣稱每年有遊客約800萬人次♂,但泰達上青城項目並未分享到銷售紅利∴⌒⊙。中國房地產報記者從成都房產透明網獲得的數據顯示♂△◇,截至目前該項目已售出34套房源♀⊿﹡。記者在項目現場走訪時⊿┊↑,有人告知◇π,「2011年賣出去的29套房子都已作了退房處理△。現在所售出去的34套房子□☆,應該都是在2015年項目重新復工后賣出去的∵。」

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                                              過去數年間﹡,國內康養地產市場經歷了「大躍進」式的發展〇⊿▽。進軍康養地產領域的知名房企眾多、項目量級可觀♂□∵,但其中也不乏值得思考的「試錯」案例┊□。

                                              但在10年前泰達上青城旅養項目開發伊始⌒∴☆,項目公司成都泰達新城建設發展有限公司(以下簡稱「泰達成都公司」)某負責人♂〇,曾放下豪言壯語△?⌒,「建一座城☆□♀,把人留在青城山工作、生活◇┊∟,讓這片珍貴的土地被更多人分享◇,是泰達的目標∟。」

                                              2019年7月∟◇,記者在當地走訪中了解到♂♀π,當地知情人士稱項目近期原本有計劃建設「商業別墅」和「住宅別墅」∵♂△,但由於「沒有辦理相關手續」未能啟動↑。

                                              不過∵,記者注意到∟△,前來青城山旅遊和青城人家避暑的人群▽π⌒,僅每年5月至9月人流旺盛∵。其他季節人流稀疏♀□△,冬季青城山山腰會有積雪堆積⊿,青城人家吃住玩樂整個產業也進入蕭條期☆⌒,多數商戶會關門停止營業☆♀。

                                              10年間♀,項目開發多次遇挫□,徹底停工爛尾后⊿﹡,天津泰達集團總部對泰達成都公司的人員班子多次作出調整∵,並頻頻換帥?,☆↑。

                                              原規劃的佔地170畝的產業園組團☆┊☆,實際只建成10多棟已封頂的樓房后爛尾多年π┊,現在已雜草叢生♂△♂。針對產業園這10多棟爛尾樓的宿命▽▽,曾有參与協商的相關人士建議推倒重建⊿⊿□。開發商則認為♂∵∵,太浪費資金〇┊♂,要求改成藝術酒店↑◇。

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                                              此後不久◇,中國水電地產以每畝100萬元的地價拍得上青城旅養項目周邊950畝地塊用於商服開發⌒△。其一期青雲階別墅項目開發完后﹡♂﹡,並整體被綠地集團收購♂,中國水電地產退出♂⊿♂。綠地集團再以其他方式取得5700畝商服地塊◇,用於康養項目開發♀。而距離泰達上青城大約7公里佔地5000畝的萬達文化旅遊城↑♂♂,也開發多年後賣給了融創〇↑。

                                              記者還了解到◇┊↑,在項目運營中▽∴,泰達成都公司曾被追索設計費、廣告費等引發多起訴訟□↑┊,而泰達成都公司多是以敗訴而告終⌒。其中一家總承建施工方裝飾公司華達裝飾與泰達成都公司之間的拖欠工程款糾紛已結案◇,結果為泰達成都公司敗訴;還有很多分包商⊙,由於開發商泰達成都公司不是直接合同主體□⌒△,向開發商追討工程款無法走訴訟途徑;記者聯繫另外幾家項目總承建方□∟◇,受訪者均以「我們是國企⊿♂,事情太敏感」為由∟,婉拒了記者的採訪△♂⊙。

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                                              而睿意德認為☆,青城山的客群結構與開發商預期之間存在矛盾⊙□♂,僅憑高端商戶無法支撐項目的商業體量﹡∵。並指出中端旅遊客群才是項目的核心客群↑▽。不過♀□⊿,睿意德在接受媒體採訪時直言┊⊿▽,當初青城山區域項目很多顧問公司不敢觸碰π♀?,認為青城山旅遊地產發展有一定難度┊。

                                              好景不長﹡〇,短暫復工后該項目在2015年底再次全面停工爛尾﹡。時至2018年底﹡,開發商泰達成都公司通知四家總承建施工方要求重新施工⊙♂☆,但由於泰達成都公司沒有按照合同約定支付工程款而遭到承建方拒絕施工☆∟⊿。

                                              有當地知情人士透露♂∴,天津泰達集團在與一家公司合作開發這個項目時⌒π,由於股東之間對項目發展的思路不一致⊙◇▽,導致一家股東撤資並退出∵♀☆。但這一說法並未得到證實◇。

                                              當時的泰達成都公司相關負責人曾向媒體表示∴♂,「由於公司內部原因∴◇,項目全面停工♂∴。對於前期已經購房的客戶♀,提出可以退房的決定⊿⊿┊。」而全面停工的真正原因∴∴,泰達成都公司並沒有向外界透露更多信息⊿。

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