大发快3手机版:地產物業先後赴港IPO 黃清平的銀城國際有多缺資金-业界资讯

作者:大发快3手机版发布时间:2019年07月08日 12:01  【字号:      】

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銀城生活2016、2017、2018三年實現營收2.27億元、3.06億元、4.68億元▽∴,複合增長率為43.58%∴∵□,實現盈利0.23億元、0.20億元、0.27億元∵,但經營活動現金流凈額卻有所下降﹡,分別為0.52億元、0.45億元、0.36億元♂。

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近年來⊙⊙,隨着中國經濟及物業管理服務市場的快速增長〇▽?,物業管理服務市場的人工平均工資持續上升♀∵⊿,近幾年複合增長率達到8.4%△▽,由2013年的3335.5元/月增長至2018年的4992.5元/月♂⌒。未來⌒,人工成本預計將持續上漲∵,這或將在相當程度上拉低公司的毛利率等盈利指標π◇,公司利潤率更高的增值服務佔比亟需提高∴◇。而截止今年4月♀﹡〇,銀城生活的全部僱員人數達4086名▽△,其中基礎物業服務人員3948名⊿⌒,佔據大多數?﹡,生活社區增值服務的的僱員僅39人﹡♂。

報告期銀城生活的凈資產收益率分別為103.9%、47.1%、43.2%♂┊♂,隨着上市募資增厚資本后▽,公司的ROE將進一步下降⌒▽∴。

相對於地產業務而言⌒□,物業管理的體量相對較小∟π◇,銀城國際能更真切的反應整個銀城的財務狀況⊙♀。2018年π∵♂,銀城國際總資產255.4億元♀π?,其中負債總計231.29億元∵,歸母股東權益僅15.69億元⊙,資產負債率自2015年的79.43%連續上升至2018年的90.56%的水平☆π?。

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銀城國際的計息銀行及其他借款的財務成本為5.37億元⌒◇,較上年同比增長54.3%∴♂⊿。值得注意的是∵,2018年銀城國際的歸母凈利潤也僅只有4.42億元◇。

銀城生活的業務收入主要為包干制和酬金制收取的物業管理費∴,2018年公司包干制業務管理的面積達到15.29百萬平方米↑?♂,實現收入3.66億元♂♂☆,佔總營收比高達99.7%┊,接近百分之百?▽。

遞交招股書顯示⊿〇,黃清平通過Silver Huang和Silver Wutong持有銀城生活54.5%的股份(IPO前)⊙,銀城國際控股則是由黃清平通過Silver Huang持有48.72%股份♂♀,兩家公司的實控人均指向黃清平⌒。

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在長三角城市群中▽♂♂,住宅及非住宅的物業管理平均管理費近年來微升∴∵,住宅物業的平均管理費為1.35元每月每平方米⌒♂⊙,非住宅物業的平均管理費用為3.51元每月每平方米⊿。2018年⌒♀┊,銀城生活的住宅平均物業費為1.72元每月每平米﹡,高於長三角平均水平∵。

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值得注意的是□,公司應收賬款水漲船高﹡,並大幅超越當期收益∵∵,近三年的應收款分別為0.18、0.3、0.56億元∵∴,今年前四個月的營收更是高達0.88億元♀△,為當期收益的8.8倍∵⊙∴。如果應收賬款出現較大的壞賬比例⊙,公司的盈利將被明顯侵蝕⌒♂∴。

根據新浪財經此統計在港上市物管公司的平均增值服務佔比約為25%♀π△,銀城生活也明顯低於該水平∴∵┊,高利潤率的增值服務佔比低使得公司的毛利率、凈利潤率分別僅有14.5%、5.78%?↑,明顯低於上市物管公司的平均水平∟▽□。

2018年?,銀城國際短期借款由上年的13.42億元猛增至53億元﹡,而賬面貨幣資金僅15.89億元♂⊿,即使加上受限制現金1.23億元〇▽〇,也僅17億出頭♂△□,短期償債壓力巨大∟。長期借款48.91億元〇∟⌒,短長佔比結構也不盡合理♂?。公司的凈負債率高達350%◇,即使在上市融資后該指標也高達250%⊿。

值得注意的是♂,銀城生活的營收中△?♂,來自獨立第三方的業務的收益佔比逐年走高⊙♂♂,截止2018年┊,佔比達到76.1%♀▽∟,今年前四個月的佔比進一步提升到77.4%∟。來自於銀城國際控股集團及銀城地產集團的物業管理面積為3.0/3.6/3.6/4.1百萬平方米⊙∴∵,分別佔在管面積的45.6%、33.1%、23.5%、20.9%♀◇△,銀城生活對於銀城國際的依賴並不大⊿。

新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩銀城生活的歷史可追溯到1997年年底▽,當時其主要營運附屬公司之一南京銀城物業服務股份有限公司(以下簡稱「銀城物業服務」)◇♂□,由銀城地產及南京銀波工貿公司成立♂。到2016年銀城生活在新三板上市∟♂π,並隨後於2018年4月摘牌∟,改道港交所提交上市申請∴⌒。

不過〇∴♂,銀城生活的整體人力成本佔比較高∵∵,過去三年的人工費用分別達到1.28、1.78、2.74億元﹡∵◇,佔總銷售成本的72%、69.8%、68.8%⊿□♂,而員工成本也是公司行政開支的最重頭⊿◇,近三年佔比也高達56.5%、72.6%、69.6%∵┊。

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截止今年4月┊□,銀城生活在管理建築面積達19.6百萬平方米?,管理項目197個♀。包括89個住宅我也和108和非住宅物業〇〇∴。業務模式分為兩大類:物業管理服務即基礎物業管理業務﹡,主要包括:保安服務、清潔服務、停車場管理、特種電梯等設備的維修與保養、園林施工及綠化等↑⊿⌒。生活社區增值服務⊿♂△,包括:生活社區便利服務、共用空間增值服務及健身服務等⊙π。相對而言〇﹡☆,基礎物業管理業務占銀城生活營收在80%左右〇,增值服務僅在20%左右♂?△。

銀城生活通過100%控股的南京成城持有境內銀城物業服務的100%股權⌒⊿。銀城生活儘管有着20年經營歷史∴?,但仍只是居於南京一隅的區域物業管理公司﹡,雖管理規模已成長為南京第一∴☆□,佔市場份額仍只有5.77%∴。另外?,銀城生活也是江蘇排名第五的物業管理公司△⊿,但市場份額為也僅為0.97%♂↑∴,江蘇省前五大物管公司市佔率之和也僅有6.53%⊙,可見π▽,物業管理市場極為分散♀,是一個充分競爭的行業┊。

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