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万科商业平台印力类REITs、CMBS产品同日挂牌 融资金额超40亿元

第一财经 2019-04-09 15:40:20

印力的目标是至2021年,管理总建筑面积达到2000万平方米。

中国真正的REITs产品还没落地,专业运营商为盘活资产,利用外部资金力量,正在资产证券化的探索路上行走。

2019年第一单成功发行的类REITs产品出自印力之手。4月9日,“中信金石 — 深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”(下称:龙岗万科广场类REITs)、“中金印力 — 印象1号资产支持专项计划”(下称:印象1号CMBS)同时在交易所挂牌,融资总额达42.33亿元。

其中,印象1号CMBS设立于2019年1月17日,发行规模为21.06亿元,期限为12年,标的物南京江北印象汇及天津印象城总估值为33.8亿元。

南京江北印象汇于2014年4月开业,可租赁面积约为4万平方米,定位为全客层,集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的适度领先的品质型一站式购物中心;天津印象城一期为购物中心部分于2013年12月开业,二期包含购物中心及写字楼,于2016年12月开业,年租金及租户销售额复合增长率分别为44.6%及30.9%。

CMBS,即Commercial Mortgage Backed Securities,底层资产通常为商业地产的未来收益权,性质类似于ABS,其特点是发行价格相对较低、流动性强。

目前商业地产领域,国内已有多单CMBS产品发行,包括2017年12月,印力首单CMBS(以深国投广场为标的资产)挂牌。这是印力商业物业资产证券化的第一单,也是万科收购印力商业平台后的第一次资本市场融资。

印象1号CMBS是印力继深国投CMBS以来又一次商业物业资产证券化尝试。21.06亿元发行规模中,优先级为20亿元,次级1.06亿元,发行利率为5.4%,处于较低区间。

相比CMBS,印力首次探索类REITs产品。今年3月1日,龙岗万科广场类REITs发起设立,计划期限为3+2年,标的物深圳龙岗万科广场总估值为29.41亿元,发行资产支持证券总规模达21.16亿元,其中优先A级证券信用评级AAA,发行规模11亿元;优先B级证券信用评级AA+,发行规模5.5亿元;次级证券发行规模4.66亿元。

2018年,龙岗万科广场销售额为16亿元,能覆盖优先级证券的期间收益。

值得注意的是,龙岗万科广场类REITs的原始权益人是珠海市懋德诚投商业发展有限公司,而印力则是运营管理人。

懋德诚投成立于2017年4月,股东分别是持股99%的招银成长壹号基金和持股1%的珠海瑬幜资管公司。招银成长壹号是万科在2017年与招银共同发起设立的商业地产投资基金,万科把42项商业地产项目装进其中,包括龙岗万科广场,以实现轻资产化运作。

REITs的精神在于税务激励、全民参与、长期共赢,但截至目前,税务等方面还没出台突破性政策,投资回报率的限制也未有良好的解决之道,企业的探索仍局限在类REITs产品上,与公募REITs尚有一定距离。

万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业今日在挂牌现场表示,2017年12月印力首单CMBS挂牌,如今一年零三个月过去了,印力持续梳理资产,与各合作方不断开拓创新产品模式,本次类REITs发行,是创新尝试,结构设计中引入第三方投后管理,提供了更安全的保障。

龙岗万科广场类REITs是市场首单无强增信并以购物中心为资产支持的权益型类REITs,印力的打算,是待时机成熟,和公募市场实现对接,实现权益资产的上市和流通。

丁力业此前表示,资本对商业地产非常重要,商业地产给予资本市场的价值是基于真实的现金流,而非基于资产的评估。

商业地产存量大,融资渠道有限,如何通过金融创新来盘活存量,优化资本结构,降低资金成本,是运营商必须思考、解决的命题。显然,资产证券化已成为印力重要的资产盘活通道。

2016年10月,股权交割完成后,万科持有印力62.07%权益,印力变身万科的商业地产平台。尽管万科是印力的第一大股东,但印力一直相对独立,万科并未将其并表。因此目前,印力的财务数据并未对外界公布。

此前印力高级副总裁付凯曾告诉第一财经,印力的目标是至2021年,管理总建筑面积达到2000万平方米。

据印力最新数据,截至2019年1月16日,印力管理资产项目125个,遍布全国21个省、55个城市,总建筑面积约1000万平方米。

责编:张歆晨

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